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湖南郴州市,整個人口大概500萬不到,市區人口80萬左右,武廣高鐵有站,到深圳2個小時。礦產資源很豐富,市內沒有大型企業,近些年承接瞭部分沿海轉移過來的電子產業。樓市均價在4000-5000。 湖北咸寧市,湖北南大門,轄區人口243萬,市區人口約40-50萬,現在普通住宅價格2500-3200,別墅價格4000-5200,商鋪價格區分比較,專業市場3200-5000,其它商業8000-15000。湖南嶽陽,轄區人口550萬,市區人口60-80萬,房價3000-5000多元。 陜西漢中,市域人口380萬,市區人口50萬不到。GDP總量不到千億,典型的內陸四線地級市。房價2008年從2000左右啟動,2012年到達頂峰,均價在3800左右,市中心區接近5000。 一個普遍的現象是,中西部地區縣級、地市級城市,從2014年到現在,房價基本上都在下降過程中,降幅有限,基本上算是穩中有跌吧。戶均擁有兩套或者更多的房產,幾成普遍現象。 比起上述城市所在區域、人口、經濟發展水平、房價,你的傢鄉所在的城市,或者你所居住的城市,房價處於一個什麼樣的階段,自然應該也可以八九不離十瞭。 西峰先生在一篇文章《拋開偏見,什麼驅動瞭樓價的增長》裡述及決定房價的關鍵性因素,我深以為然。“其中最主要的大致包括:經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。” 用這些因素去權衡你的投資項目或者投資置業的私人物業,價位又當如何呢? 》》》 附錄:春節回鄉樓市見聞錄(摘選) 地區:湖北咸寧 作者:道聽途說2008 本人近12年地產資深從業者,原來北京知名地產顧問總監,現居住在湖北。近年主要是操作四五線城市的樓盤。咸寧位湖北南大門,是地級市,轄區人口243萬,咸寧市區人口約40-50萬,但城市規劃宏大,規劃4城一區,整體城市面積約150平方公裡,根據中國規劃要求,一平方公裡城區對應是一萬人口,現在咸寧城區隻有規劃人口三成左右,因此評為中國鬼城第9位。 目前傢鄉咸寧樓市主要呈現下列特征: 1、市場供應量大,供需失衡。基本是每個傢庭均二套房,城市規劃混亂,私房與福利房建設多。特別是2012年開始,每年政府建設公租房與經濟適用房,大約8000套房,咸寧城區商品房成交量,年均1.2萬套(含商鋪與寫字樓),其中近4成是單位福利房。城區銷售最好項目基本都是福利房。現在商品房買房都是外地打工與鄉鎮來市區買房的,其它公務員與做生意的,基本都已經有房,有的是多套房,市場供需失衡,導致最近兩年價格呈下降趨勢,地級市住宅均價3000,較下面縣市價格還低,銷售情況還差。 2、價格下降達到1成半,但成交量沒明顯上升。特別去年7月份開始,中國股市上漲,導致營銷中心來訪量下降7成,很多營銷中心月成交量為0,下半年成交量較上半年下降3成,去年11月份開始,各項目明顯降價過程,最大幅度超過2成,已經有兩個開發商老板跑路,開發商資金斷裂項目比較多,現在普通住宅價格2500-3200,別墅價格4000-5200,商鋪價格區分比較,專業市場3200-5000,其它商業8000-15000。 3、政府已經出臺一系列政策,但效果不明顯。如二套房貸款利息等,預計後續陸續有新刺激政策出臺,政府加大推地進度,但開發拿地不積極。 4、開發商現在明顯謹慎,很多手中有地開發,不敢開發,回籠資金較慢。碧桂園、福星城(福星股份)等大型房地產公司銷售情況也非常不妙,項目通過各種方式隱性降價促銷跑量,特別是咸寧碧桂園花園洋房,其價格較2012年春節,已經有近15%優惠,2015年春節,很多項目民工工資無力支付,拖欠員工工資與提成 ,拖欠廣告費等現象普通。 ?5、後市研判。整體項目銷售仍然不會起色。原因市場供需失衡,這樣導致部分沒有實力開發出局;肯定還有開發商 因資金斷裂跑路,價格下降處下降通道,但降價空間不大,原因現有開發商打出1800元價格,接近成本價,但成交情況不佳,加上2015年的政策較2014年寬松,開發商可通過貸款緩解資金壓力,不排除有實力開發商,搶先降價跑量撤退,這樣對中小開發商就是極大打擊;預計這種下降通道可能持續兩三年時間。 地區:上海松江 作者:匿名 2014年11月底陪朋友買房,松江大學城地鐵站步行距離15分鐘的萬科的樓盤,沒開盤內部預定那種,開發商定價2萬/平,有各種促銷優惠,最後定下來是90平精裝170萬+。當時房屋貸款是95折,開發商指定銀行。 當天售樓處停電,所以簽約去瞭項目部,當時下午4點多吧,停留等朋友簽約的半小時裡,看到起碼10來撥簽約的,多非松江本地人,市區年輕夫婦比例更大。 簽完約回售樓處朋友帶我看看樣板房,看完都5點多瞭,離開的時候天都擦黑瞭,售樓處還好多客戶,銷售們點著蠟燭在給客戶商談,那場景驚到我瞭。 後來幾天聽說傢裡一傢遠親也買瞭那塊的新房,解決小孩上學讀書的問題:買瞭房可以從松江鄉下轉到城裡念書。 我自己出售瞭一套公寓房,130平的3房,松江新城核心地段的房屋,精裝,一樓帶花園。沒有好好掛牌賣過,都是幾年來因為母親陪親戚看房,留的她自己電話,可能說起過我們傢的房屋,因為小區好,一直有中介電話來問賣不賣,根據中介電話密度頻率我們傢大致知道幾年來房產冷熱度。 因為我自己這幾年投資做比較好,50%以上收益每年,所以想出房子。2014年年初非常多中介來電話每天,母親態度還不好,有客戶240萬要我們沒賣。後來全傢五一出國度假一月,回國房產就拐點瞭。到年底稍微回暖,也就是中介電話又多瞭。有一傢看中我傢房子的,但是要先賣瞭自己傢2房的公寓,再買我傢的3房,會省下1.5% 的稅收據說,但是交易要很久,我們就不願收定金。 最終定的是一傢全款付清的客戶,226萬,已收定金,年後交易。對方是中年男,父母年紀大瞭住高樓層的公寓腿腳不便,給父母換房。看房時候手機拍瞭幾張照片說給他媽看,第2天稍還價就訂下來瞭。LP都沒來看過房……他父母的房會出售,但中年男也不在乎那1.5的稅費,說父母住著別人老去看房打擾到二老,所以是先買後賣。 我分析,松江現在賣最好的是90平左右三房,總價較低,解決本地錯過買房的剛需住房需求,新樓盤適合結婚;解決松江本地農村傢庭讀書需求;解決市區工作外來年輕白領購屋需求。但是房屋實在是小,我看萬科90平的樣板3房沒好意思說,沒有一個房間比我的衛生間大的……而120平以上正常的3房,開發早,地理位置好,總價要貴哪間銀行信貸比較好過二胎年息很多,所以我傢賣瞭很久,然後要買就是有錢人,全款那種。一個中介朋友也說,去年和目前生意清淡,我覺得跟存量房面積大總價高有關。 還有就是200平+的聯排別墅比較好賣,3房的本地人財富積累以後,再想改善就是聯排瞭,這類房屋市場供應少,需求相對多。松江本地人多喜歡3代同堂住宿,聯排的各代活動空間私密性比較好。??此外,我傢很想買一套遠郊的小房子周末過去住住,工業不發達的小鎮子,環境清幽總價便宜——因為當地人都是往縣城買的趨勢。無奈上海限購政策,一買房就會涉及到房產稅。私下以為限購政策對遠郊房產是很大打擊,因為如果隻能買1-2套,那多是鄉下往核心城區買,誰逆向從城區往鄉下買啊。後者一刀切地限購對鄉下居民不公平。 地區:浙江嘉興 作者:giftone2001 1、嘉興人,杭州本科,在杭州、紹興等地混過,現居嘉興。 2、嘉興貌似算個老有名的城市瞭吧? 南湖紅船、粽子、南湖菱還有黃浦江死豬…地理位置老好瞭,地處杭嘉湖平原,與上海、杭州、寧波、紹興、蘇州等城市相距均不到百公裡,“魚米之鄉”、“絲綢之府”,當然,水很差,這幾年跟其他地市一樣,老霧霾。產業麼…… 光伏、皮革、化工、羊毛衫、印染,最近貌似還引進瞭樂高,貌似有幾傢做手機的……恩 還有有個基金小鎮。 3、2013年末嘉興市戶籍人口345.93萬人,比上年末增加1.41萬人。嘉興市戶籍人口出生率8.18‰,死亡率6.94‰,自然增長率1.23‰。全年遷入人口2.75萬人,遷出人口1.74萬人,人口機械增長率2.94‰。但是市直其實人口並不多,常住人口120不到的樣子。外地人不少,在嘉興安傢買房的數量也還可以,但是過年很多都會回老傢,很多店都不開瞭。 4、2014年嘉興樓市共成交23608套,環比去年的27224套,下降瞭13.3%。但近幾年的商品房成交均價呈穩定趨勢,維持在7600-7700元/平米,住宅均價也穩定在7字頭。這是嘉興一個所謂的官方網站的數據,估計應該比較可信,個人感覺嘉興的房間其實5年來並沒有怎麼漲過(高一點的南湖新區學區房二手上萬的也有,但是09年底基本上就是那個價瞭,漲幅不大)這跟這幾年開發的樓盤越來越偏僻、部分鄉鎮樓盤拉低均價有關,今年城南地塊是熱點,萬科海上傢園均價一萬(精裝)。 縣裡面可能銷量更差一點,2014年海鹽縣據說才4000套的銷量。 9月底,公積金首套房可以貸款60萬,接著國傢降息瞭,後來嘉興還出瞭認貸不認房的政策,成交量就更大瞭。總的來說還是企穩。 拆遷拆得很厲害,可以說無序,有些農民這幾年拆瞭很多次,拆一次發一次,手裡6-7套房的都有,拆遷房現在價格基本在4000-6000 ,看地段。 5、新城鎮化? 老實說,在城鎮化之前,嘉興的鄉鎮樓盤已經很多瞭,嘉興本地人基本都不止一套房,現在南湖新區已經基本造滿,秀洲新區一直造到連上油車港,城南一直都征地到瞭3環,可以說到處是房子……之前嘉興入選鬼城,貌似排名第七其實也不是沒有道理, 2013年時據說嘉興的城鎮化率已經超過63%瞭……據說市直的直逼70%,縣市區雖然經濟發達,但是鄉村面積太大拖瞭後腿。 6、親戚朋友中今年有4-5戶買房的,基本都是換房,買10000多的萬科海上傳奇的也有,反正都在均價線+1000以上買的,但是朋友中基本對房市不是很看好,但是又認為嘉興的地理位置在這裡,房價相對浙江已經算最低,認為不會跌,該出手時則出手,有一朋友等著結婚,從去年年底一直看到9月份憋不住瞭。 7、個人認為,嘉興房價雖然不算高,但相對瞭嘉興收入的絕對值來講也不低瞭,如果全國形勢不好,經濟出現問題,就算跌30-40%也不是不可能,畢竟房子建的太多太多瞭,除非收入能大幅增加,否則就是跌多少的問題,但嘉興這小城市,收入實在是無法跟大城市相比 8、第一次碼字那麼長時間,求雪球幣啊~~~(雖然不知道啥用啊?)另外需要補充什麼資料可以回復,另外再次欽佩下樓主的idea。 地區:貴州貴陽 作者:無風雨 咱們貴陽是個很奇葩的省會,收入低,消費高,人窮還TM超愛面子,專辦大事! 貴陽建築面積超過1000萬平的樓盤有5個,100--1000萬平的有13個。據說面積達1900萬平的花果園有2600多的售樓小妹,遍佈全國呢,各位或許有幸見過吧,花果園被譽為全球神盤,開發完可以住50w+以上人口,堪比許多小城市瞭,??貴陽市很窮(財政收入被很多沿海縣城完爆),所以開發地產也有別於別的省會,都是大片賣地,捆綁市政建設給開發商,所以地皮估計較為便宜,所以貴陽各盤價格都不高,市中心的花果園也就4200/平(毛坯,目前), 在開盤2期才3800,兩年來已經漲瞭10%瞭。花果園要住50w+人口的盤子已經建並售出瞭一多半,入住率30%左右(目測),據說這的房子都是省內地州市購買占50%,外省占30%, 另外,貴陽新區--金陽4200--5000/平(毛坯房),宜居的花溪是貴陽房價最高的,也就5000-5500,萬科的精裝房5800/平 更讓貴陽人興奮的是,省政府正在大力打造--貴安新區---7大國傢級新區之一,貴安新區規劃人口500w+。貴陽市區人口不到300w卻已建瞭500w人都住不完的房子。現在又來個貴安新區(這樣搞下來,貴陽人口要超過1000w瞭),這是趕超北上廣的節奏瞭。 所以,貴陽的房子不是過剩,是超級過剩,雖然我作為貴陽人,沒留在這工作,還是有感情的,貴陽還是有許多優點,天氣好-------爽爽的貴陽,避暑的天堂;而且貴陽的妹紙雖不夠漂亮,卻很多情,有意來貴陽置辦二房的現在是機會啊,房價在省會裡算墊底的瞭,可以出手瞭。呵呵,也算為老傢房子打打廣告!!! 地區:湖北應城 作者:張無際 1.傢鄉:湖北應城。屬湖北孝感地區縣級市,武漢周邊衛星城,長荊和漢丹鐵路過境,滬蓉和武漢城市圈高速過境,離漢口直線距離70KW。 2.應城人口約70萬,中心市區人口約25萬左右,大部份人員以打工和經商為主,西部青海,雲南,陜西,省會武漢漢正街以經商為主,東北以建築施工隊為主,有好幾萬人,廣東東莞,廣州,深圳。北京,上海,蘇州打工的人較多,名企有湖北九州通,湖北雙環。新都化工,神州藥業,富邦科技,華力控股等。 3.市區房價均價;4200左右。沒有全國性的大開發商,因市區西邊是河流,南北被鐵路阻隔,東邊為化工廠,現在新城區在南邊,配套暫不完善,樓盤也較少,不適合居住,現在應城房價最高樓樓為古城新都,沒有新房,二手房在5000至6000左右,最便宜樓盤瑞豐國際城約3800。房價比周邊京山,安陸,雲夢, 漢川,地級市孝感還要高,市區人口為周邊鄉陳河,楊嶺,義和,楊河等鄉鎮搬過來的,婚房為主力(沒有房討不到老婆),東邊四裡棚,化工,長江等經濟發達地區離武漢離近,人口往武漢遷移較多。 地區:湖南郴州 作者:songwin 1、按照百度數據,郴州市整個人口大概500萬不到,市區人口80萬左右。地理位置靠近廣東省,在京港澳高速g4線上,武廣高鐵有站,到深圳2個小時吧。礦產資源很豐富,市內沒有大型企業,近些年承接瞭部分沿海轉移過來的電子產業。 2、樓市均價在4000-5000. 今年1月回去特意看瞭三個比較有代表的樓盤,一個是在老城區最中心的地段,是湖南本土開發商,大盤,住宅2000多套,另外還有全市最大的購物中心,兩棟寫字樓。該樓盤14年6月開盤,起價5900多,毛坯。這次看的樓層是10樓,開發商另外送精裝修,價格6300.另一個是恒大開的樓盤,地理位置偏僻一些,開盤有3年瞭,現在還在賣,價格大概4500左右,比開盤時也有10%左右的下降。第三個是新城區,長沙開發商,價格4300,2000多套的大盤,很多戶型房源選擇。 3、很多樓盤都是周邊縣城居民搬遷過來,但是消化有限,本地人很多都有2套房子。 4、已經沒有大的漲幅空間,新開發的樓盤很多,周邊親戚、朋友都有1-2套房子,不會購買房產。 地區:湖南嶽陽 作者:tangtang 嶽陽市是湖南省主要的地級市之一,轄區人口550萬,市區人口60-80萬。嶽陽的地理位置很不錯,西臨洞庭湖,湖岸線就在市區,名氣很大的嶽陽樓在湖邊;北面是長江,京廣鐵路、高鐵都經過嶽陽。市區內還有面積很大的內湖,市區西面就是東洞庭湖濕地,自然環境很好。 市區面積並不大,核心部分隻有50平方公裡左右,但商業設施密度比較大,這麼一點面積中就有沃爾瑪、大潤發、步步高、新一佳等多傢大型超市,萬達、恒大等3傢影城,3所市級醫院。生活還是很便利的。 嶽陽的經濟主要依賴區內的幾傢大型央企,包括中石化的巴陵石化和長嶺煉化、泰格林紙、華能電廠等等,嶽陽本土企業沒有什麼成氣候的,但小企業很多,有錢人不少。嶽陽雖然自身經濟發展有限,但周邊縣區更加落後,所以人口還是在流入。 過去的一年,嶽陽的房價也出現瞭下滑,但是幅度不大。粗略估計,大致在10%左右。2013年底,實際成交房價最高的本市高端樓盤之一(具體名字就不說瞭),較好樓層在5900左右,現在可以壓到5200吧。區位不好,品質一般的樓盤現在壓到3000。成交情況也是小幅度下降,按照網簽統計看,也是降低瞭10%左右,身邊的朋友不時仍然聽說有人買瞭房。 嶽陽政府對房地產並沒有特別的支持政策,由於中心城區已經開發的比較徹底,而且由於歷史原因,中心城區有較多私房,政府沒有財力進行大規模拆遷(也沒有搞過什麼強拆),所以現在嶽陽的房地產開發重點是離中心市區稍遠(都在5公裡以內)的洞庭湖岸線和另一個大型內湖岸線區域,主打景觀和自然環境。市政主要的支持就是基礎設施,整修瞭高等級的主幹道。本來還有遷移部分政府機關的打算,習大執政之後自然是泡湯瞭。對於大型開發商,政府還是采用低價、大塊批地來吸引投資。碧桂園在嶽陽建瞭樓盤,恒大也剛剛拿瞭地。嶽陽的新樓盤建設並沒有明顯的冷卻。 至於新城鎮化,實際上政府自己也不怎麼提瞭。“新城鎮化的核心是人的城鎮化”,這個我很贊成。人進瞭城得有工作,現在經濟減速,自然缺少瞭動力。嶽陽這裡沒見到有什麼影響。 身邊同事朋友們對房價的看法,總體上認為漲不起來,但也跌不到那裡去。我也是認同的,一個水陸交通便利,自然環境理想的地級市,房價低的3000多,高的5000多,能有多少泡沫? 嶽陽現在的置業主力是本地中年群體,內地三線城市的早期樓盤品質很差,最近幾年才趕上國內主流的水平,因此改善性需求很大,包括我本人。典型情況是自己住著老房子,再買一套滿意的新房子放著,過上幾年等配套設施完善瞭就搬去。在有公積金支持的情況下供房壓力很小。個人覺得嶽陽的房價未來會在現有水平橫盤,不會再有顯著下跌。 地區:陜西漢中 作者:青銅豌豆俠 去年寫過,表達過對傢鄉樓市的悲觀,今年各種應驗。再介紹一遍傢鄉:漢中,位於陜西南部,自然環境和文化上屬於巴蜀區域。市域人口380萬,五分之一常年在外,市區人口50萬不到。經濟支柱是鋼鐵、有色、軍工(三線遺產),以及農業(茶葉是最大宗)、旅遊。GDP總量不到千億,典型的內陸四線地級市。 房價2008年從2000左右啟動,2012年到達頂峰,均價在3800左右,市中心區接近5000(與陜南關中其他地級市相當,仍低於四川同等城市)。2013年頹示顯現,各種暗折出現,2014年明顯進入下降通道。 根據對售樓處的觀察和從親友交談中獲取的信息,目前市中心區均價在3500-4000間,新開發區和市區二手房跌破3000,下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡,我傢對面的新盤因為地段好開始叫價4500,目前已經降到4000以下,據說大半年隻賣出1/3。小區裡好幾個賣二手房的(當地最好的小學學區)掛瞭幾個月都未出手。 房地產高漲時期,政府出臺瞭數倍目前市區面積的各類新區規劃,大肆圈地。隨著地方財政吃緊和銀行收緊貸款,以及對涉及開發中的各類腐敗案件的審查,目前已基本陷入停頓。比如市區北部面積達30平方公裡的新區規劃,由於主要開發商後臺老板的倒臺,目前銀行停貸,基本可確認為爛尾。 雖然當地居民極少按揭買房(本地年輕人少且多數都能從上輩獲得房產),地產投資概念一直淡漠,但也有深套的例子,比如指望拆遷落空的城郊農民。我二叔一傢就是典型,他們居住在前述新區的范圍內,為瞭多得補償還花二十多萬趕建瞭一棟樓,把本來環境優美的農傢院搞得十分醜陋,換得瞭六套房子和數十萬元的許諾補償。結果現在工程停擺,前期投入都打瞭水漂。 另外前期工程徹底破壞瞭村裡幾十年形成的灌溉水網(漢中盆地是著名的水稻高產區),現在村民既得不到補償也無法種地,隻能紛紛外出打工。前期修好的道路成瞭村民跳廣場舞的場地。 我傢在當地原有兩套老式公房,在西安也有一套較小高層商品房。父母為改善條件在2011年以低於市價40%的內部價買瞭所在單位以團購名義興建的限價房,並花瞭20多萬裝修。雖然沒有辦理按揭,但也花掉相當一部分積蓄。 我現在一直在建議父母將原有兩套住房早日出手,雖然房子可以算是很低成本獲得的但也是老年一筆很大的財富,不能爛在手上。畢竟老房子地段還有優勢,可能吸引到在市裡剛需置業的農村青年。 但父母還是略猶豫,總指望我傢目前居住小區傳說中的動遷計劃(在我看來以地方財政的困窘這根本就是鏡花水月),希望當地樓價能略回升。過年回傢一直在跟父母討論這事(在我看來甚至西安的房產也應該早日出手)新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-22/08555975064979597210188.shtml 房屋二胎 房屋二胎借款準備資料貸款全省皆可處理土地貸款台中大里土地貸款銀行貸款二胎建地貸款宜蘭礁溪建地貸款土地二胎新竹利率多少免費諮詢試算屏東三地門土地貸款雲林二崙農地貸款民間二胎房貸合法嗎二順位 二胎一樣嗎怎麼貸款比較會過件房屋二胎 房屋二胎利息怎算利率多少免費諮詢試算 整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看): http://bossbank.com.tw/ 房屋二胎 房屋二胎借款準備資料貸款全省皆可處理土地貸款台中大里土地貸款銀行貸款二胎建地貸款宜蘭礁溪建地貸款土地二胎新竹利率多少免費諮詢試算屏東三地門土地貸款雲林二崙農地貸款民間二胎房貸合法嗎二順位 二胎一樣嗎怎麼貸款比較會過件房屋二胎 房屋二胎利息怎算利率多少免費諮詢試算 士林區房屋借款 民間二胎轉銀行任何問題免費諮詢 民間二胎利率任何問題免費諮詢各家銀行二胎房貸利率多少免費諮詢試算 土建融新竹峨眉土建融 竹南法拍撤回 台南下營土地貸款 新北土城農地貸款
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